<감정평가실무 - 여지훈 교수>.

모두 고생 많으셨습니다. 지난 1년간 최선을 다해 달려왔으니, 답을 많이 맞추고 혹은 조금 덜 맞추고를 떠나서 편한 마음으로 합격자 발표를 기다리셨으면 합니다! :)

< 전반적인 난이도 : 중 >

전반적인 난이도는 무난하였으며, 마지막 문제가 약술로서 2년차 전업수험생 기준으로 충분히 완주할 수 있는 난이도였습니다. 다만, 1번 문제에서는 물음3번의 시장동향 및 투자분석 약술이 쉽지 않았던 점, 2번 문제에서는 세율 적용 등 세부적인 변수 확정이 다소 어려웠던 점, 4번 문제에서는 다소 낯설 수 있는 분묘기지권 성립요건과 함께 감정평가 실무기준상 준용할 수 있는 평가기준을 떠올리기가 쉽지 않았다는 점에서 변별력이 있었을 것이라 봅니다. 반면, 1번 문제에서의물음1과 물음2, 3번 문제의 경우에는 숫자까지 맞출 수 있도록 평이하게 출제되었다는 점에서약간의 실수로도 점수 편차가 날 수 있는 위험이 있으며, 2번 문제의 경우에는 FCFF모형 DCF법을 통한 기업가치평가의 연습을 평소에 꾸준하게 했었냐에 따라서 기본적인 내용이었으나 점수격차가 날 수 있는 파트였다고 생각합니다.

문제별 논점

1. 건축중단 건축물등 : 난이도 “중상”

특A급으로 꼽았던 문제가 나왔습니다. 건축중단 건축물의 평가는 스터디 마지막 기수에서도 연습했던 내용으로서 물음1은 토지와 건축중단된 건축물(+개발 완료 전제 건축물)을 개별평가액 합으로 구하는 내용이었습니다. 유의할 것은 감정평가액이 아닌 적정 “매수가격”으로서 철거비 등도 포함해야 하며, 개발 완료 전제 매수가격은 2가지 가격을 모두 보여주고 보다 저렴한 것을 선택하여 “적정” 매수가격을 결정하는 것이 주요 논점이었습니다.

이와 함께 물음1에서 구한 매수가격을 투자비용으로, 물음2에서 구한 수익가격을 투자수익으로 보아 물음3에서 연계하여 서술하는 것이 논리적 흐름이었으며, 지가변동률 등 감정평가에 활용한 자료와 함께 통계분석 내용까지 포괄하여 꼼꼼한 서술을 요구하는 문제였습니다.

물음3은 ① NPV 등 투자분석지표의 “변화”를 산식으로 보여주는 것과 함께 ② 주어진 “2가지 자본환원표를 활용”해야 하는 점에서 본 예시답안은 각 이자율을 적용한 구체적인 수치까지보여주었으나 실제 시험에서는 이 정도 수준까지 구사하는 것은 매우 어려웠을 것이라 생각되며, 일반적인 약술 형태로서 주어진 자료를 활용해 풍부하게 설명만 했다면 충분할 풀이였다고 판단됩니다.

2. 기업가치 & 영업권 : 난이도 “중상”

기업가치와 연계된 전형적인 영업권 문제로서, 물음1에서 FCFF모형 DCF법으로 기업가치를 “최대한 꼼꼼하게” 구하고, 물음2에서는 영업투하자본을 “정확하게” 구하는 것이 필요하였습니다.

물음1에서는 숫자까지 맞출 수 있는 할인율은 먼저 적시하고 숫자를 맞추기 어려운 FCFF는 뒤로보내는 전략이 필요했으며 ① 문제에서 주어진대로 재무상태표상 자본구조 비율을 그대로 적용(토지 시가 반영 X) ② 개인영업으로서 소득세율(법인세율 X) 적용 & 대표자 급여 포함이 작은 논점이었습니다.

물음2에서는 영업자산에 투자자산을 제외하고 토지 시가를 반영하며, 영업부채에는 차입금을 제외한다는 기본적인 내용만 침착하게 적용했다면 영업투하자본의 숫자까지 맞출 수 있는 부분이었습니다. 

3. 환매권 손해배상액 : 난이도 “하”

환매권 손해배상액을 구하기 위해서 환매권 상실 당시 감정평가액과 인근 유사 토지 지가변동률을구하는 문제였습니다. ① 환매권 상실 당시 감정평가액은 해당 공익사업의 영향을 반영한 가치를 구해야 하는 반면 ② 인근 유사 토지 지가변동률의 표본지 선정은 해당 공익사업의 영향을 받지 않은 표준지를 선택하는 점만 잘 숙지하고 있었다면 정확한 숫자까지 맞출 수 있었던 문제였습니다. 

4. (약술)분묘기지권 소재 토지 : 난이도 “중”

분묘기지권의 성립 요건과 이러한 분묘기지권이 성립되어 있는 토지의 감정평가기준을 답변하는 문제로서, 물음1의 성립 요건 3가지를 모두 쓰는 것은 다소 어려웠으나 유사한 내용으로 적당히 썼다면 수험생간 격차는 크지 않았을 것이라고 봅니다. 물음2의 토지 감정평가기준은 분묘기지권과 관련된 판례(2017다22807) 및 질의회신이 있으나 이 판례와 질의회신에서 구체적인 감정평가방법(기준)은 언급하지 않아 이 판례과 질의회신 내용을 쓰는것이 주된 답이 되는 것은 어렵다고 보며, 분묘기지권이 지상권과 유사하다는 점 & 분묘 자체가 토지의 정착물로서 제시 외 건물과 유사하다는 점만 잘 캐치했다면 감정평가 실무기준상의 규정을 준용하여 평가 가능하다는 내용으로 서술하는 것이 가장 올바른 답안이 되겠습니다.

최선을 다한 모든 수험생분들의 합격을 진심으로 기원합니다!